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抵当権抹消など分かりづらい不動産登記について
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不動産売買の登記
不動産の所有権が人から人へ移るとき場合の代表例が売買による移転です。なかには、遺贈・贈与や相続による移転もありますが、このページでは売買による所有権移転の登記を中心にご説明いたします。

そもそも売買とは民法555条によると「当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを訳することによって、その効力を生ずる」とされています。

この売買契約が不動産において成立すると、所有権が移転したことを公示するために、買主(登記権利者)と売主(登記義務者)が共同で所有権移転登記申請をします。
しかし、売買契約が成立してすぐに所有権移転登記が申請できるとは限りません。「抵当権とは?」のページでも述べたように、不動産の購入価額は高額になるため、融資を受けることが多いのが理由です。そのため、売買契約が成立した段階では手付金を支払うなど、総額の一部を納めるのが一般的です。
融資が決まり、代金(残代金)を支払うことを「決済」といいます。残金決済は高額になることがほとんどなので、金融機関で決済し、振込によって残代金が支払われます。
この決済をして初めて所有権移転登記申請が可能になる場合が実務では大半を占めています。売買代金全額を支払ったときに所有権が売主から買主に移転するという「所有権留保特約」という特約条項がある売買契約がほとんどだからです。
所有権移転登記をすると、登記記録の権利部-甲区に詳細が記載されます。

さて、この決済後に所有権移転登記がされるわけですが、この決済には必ずといっていいほど司法書士が立会をします。司法書士立会の元、買主から代金(残代金)を受領すると引換えに、所有権移転登記の申請手続きが行われ、その際に必要な書類を司法書士がお預かりして、その後、登記所に提出します。

@登記原因証明情報
登記の原因となった事実または行為及びこれに基づき現に権利変動が生じたことを証明する情報です。売買による所有権移転の場合は、売買契約書などがそれにあたります。なお、売買契約書がない場合には、契約の内容を記載した書面を提出します。これを報告形式の登記原因証明情報といいます。
A住所証明書
買主(登記権利者)の住民票が必要です。特に発行の有効期限はありませんが、なるべく新しいものが望ましいでしょう。
B資格証明書
買主(登記権利者)または、売主(登記義務者)が会社などの法人である場合には、法人の代表者の資格証明書(法務局が発行する「代表者事項証明書」もしくは「現在事項全部証明」などがそれにあたります)が必要になります。またこれらは発行から3ヵ月以内のものに限ります。
C登記済証もしくは登記識別情報
売主(登記義務者)が登記名義人となったときに交付されている登記済証(権利証)もしくは登記識別情報です。
D印鑑証明書
売主(登記義務者)の印鑑証明書が必要です。売主が個人の場合は、市区町村長が作成した印鑑証明書になります。これらは発行から3ヵ月以内のものに限ります。
E代理権限証書
たいていの場合は所有権移転登記申請は司法書士に委任するので、委任状が必要になります。

以上の必要書類のうち、A〜Bは買主(登記権利者)が用意しなくてはならないもので、C〜Dは売主(登記義務者)が用意しなくてはならないものです。
なお、@は実務上は報告書形式の登記原因証明情報を売買契約書とは別に作成することが多いので、実際は立会のときに売主さんと買主さんに押印してもらって作成しています。Eは双方の委任状が必要になるため、あらかじめ司法書士が双方の委任状をもらいます。


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